​

Prenajímanie nehnuteľnosti je skvelý spôsob, no pred majiteľmi stojí zásadná otázka – je výhodnejší krátkodobý alebo dlhodobý prenájom? Každá z týchto možností má svoje výhody aj nevýhody a vhodnosť závisí od rôznych faktorov, ako je lokalita, cieľová skupina nájomníkov či legislatíva. V tomto článku si podrobne rozoberieme rozdiely medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom a pomôžeme vám rozhodnúť sa, ktorá možnosť je pre vás výhodnejšia.

1. Čo je krátkodobý a dlhodobý prenájom?

Krátkodobý prenájom – znamená prenájom nehnuteľnosti na dni, týždne alebo maximálne niekoľko mesiacov. Tento typ prenájmu sa často realizuje cez platformy ako Airbnb alebo Booking, poprípade iné platformy fungujúce v danej krajine.

Dlhodobý prenájom – ide o prenájom nehnuteľnosti na obdobie niekoľkých mesiacov až rokov. Väčšinou zahŕňa podpis nájomnej zmluvy a stabilného a normálneho nájomníka. Či sa jedná o prenájom bytových priestorov alebo komerčných nebytových je podstatné si preveriť nového nájomcu.

2. Výhody a nevýhody krátkodobého prenájmu

Výhody:
Vyšší výnos – v atraktívnych lokalitách môžete na krátkodobom prenájme zarobiť výrazne viac ako pri dlhodobom prenájme. Lokalita zohráva veľkú úlohu, vhodné sú nehnuteľnosti ideálne len v centre mesta. Za prerobený pekný stav nehnuteľnosti viete vždy dostať vyššiu cenu.

Flexibilita – môžete si vybrať, kedy nehnuteľnosť prenajmete a kedy ju budete využívať pre seba.
Možnosť pravidelného prispôsobovania ceny – v čase vysokého dopytu môžete zvýšiť ceny (napr. veľká akcia vo vašom meste, koncert, maratón, významná udalosť)
Lepšia kontrola nad nehnuteľnosťou – častejšia údržba a možnosť pravidelnej kontroly zabraňuje dlhodobým poškodeniam.

Nevýhody:
Vyššia miera neobsadenosti – nie vždy máte hostí na každý deň v mesiaci, čo môže ovplyvniť príjem. Je potrebné rátať so silnými a slabými mesiacmi, taktiež si uvedomiť že nie ste jediný a konkurencia je veľká.

Častejšia údržba a upratovanie – po každom hosťovi je potrebné nehnuteľnosť upratať a pripraviť na ďalší prenájom. Závisí na akého hosťa natrafíte, či si prenajala párty partia váš priestor, alebo manažér na pracovnej ceste. Všetky straty a poškodenia na istých portáloch vám vedia vykompenzovať po zdokumentovaní.

Regulačné obmedzenia – v niektorých mestách sú krátkodobé prenájmy regulované a vyžadujú špeciálne povolenia.
Vyššie prevádzkové náklady – účty za energie, internet a ďalšie služby musíte hradiť vy, keďže nie sú zahrnuté v nájomnej zmluve.

3. Výhody a nevýhody dlhodobého prenájmu

Výhody:
Stabilný príjem – každý mesiac dostávate fixný nájom, čo uľahčuje finančné plánovanie.
Menej práce s údržbou a upratovaním – dlhodobí a slušní nájomníci sa starajú o byt a udržiavajú ho v dobrom stave. Nižšia daňová a regulačná záťaž – legislatíva je pri dlhodobom prenájme menej prísna v porovnaní s krátkodobými prenájmami. Nižšie prevádzkové náklady – nájomníci si hradia energie a ďalšie náklady spojené s bývaním sami.

Nevýhody:
Nižší výnos v porovnaní s krátkodobým prenájmom – pri dlhodobých zmluvách nemôžete flexibilne meniť cenu nájmu. Obmedzená možnosť využívať nehnuteľnosť – ak máte dlhodobého nájomníka, nemôžete ju kedykoľvek použiť pre vlastné potreby. Riziko problémových nájomníkov – ak narazíte na neplatičov, proces ich vysťahovania môže byť zdĺhavý, preto je potrebné aj tak nastaviť nájomnú zmluvu.

4. Čo sa viac oplatí?

Kedy sa oplatí krátkodobý prenájom? Ak sa vaša nehnuteľnosť nachádza v turisticky atraktívnej lokalite ste časovo flexibilný a máte kapacity na správu a údržbu nehnuteľnosti. Ak vám neprekážajú výkyvy v obsadenosti a sezónne výkyvy príjmov. Ak chcete nehnuteľnosť občas využívať aj pre vlastné potreby.

Kedy sa oplatí dlhodobý prenájom? Ak preferujete stabilný a predvídateľný príjem. Ak nechcete tráviť čas správou nehnuteľnosti a častým upratovaním. Ak sa vaša nehnuteľnosť nachádza v menej frekventovanej lokalite, kde nie je vysoký turistický ruch. Ak chcete minimalizovať administratívne a daňové povinnosti.

5. Kombinovaná stratégia – najlepšie z oboch svetov?

Niektorí majitelia nehnuteľností kombinujú oba prístupy – počas hlavnej turistickej sezóny prenajímajú krátkodobo a mimo sezóny dlhodobo. Táto stratégia však vyžaduje dôkladné plánovanie a flexibilitu pri hľadaní nájomníkov.

Výber medzi krátkodobým a dlhodobým prenájmom závisí od vašich cieľov, lokality nehnuteľnosti a ochoty investovať čas do jej správy. Ak hľadáte vyššie výnosy a máte čas venovať sa nehnuteľnosti, krátkodobý prenájom môže byť výhodnejší. Ak uprednostňujete stabilitu a menej starostí, dlhodobý prenájom je lepšou voľbou. Konečné rozhodnutie by malo byť založené na dôkladnej analýze trhu a vašich osobných preferencií.